Majorité en copropriété : articles 24, 25 et 26

Lors d’une assemblée générale, le rejet d’une résolution nécessaire à l’entretien de l’immeuble faute de voix suffisantes illustre souvent une méconnaissance des mécanismes de vote. La validité juridique de chaque délibération repose sur l’application rigoureuse des seuils de majorité prévus par les articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Une confusion entre les voix exprimées et les tantièmes totaux expose le syndicat à des recours en nullité devant le tribunal judiciaire. Cet article précise les règles de calcul et les deux passerelles de vote (articles 25-1 et 26-1).

Les majorités en copropriété : synthèse et tableau

La loi du 10 juillet 1965 impose trois seuils : majorité simple (article 24) pour la gestion, absolue (article 25) pour le syndic, et double (article 26) pour les actes graves. Ces règles assurent la validité des décisions prises en séance.

Le bloc « En résumé » pour une vision globale

Le vote en assemblée générale repose sur la répartition des tantièmes. Chaque copropriétaire dispose d’un poids proportionnel à ses millièmes de copropriété. Cette règle assure l’équité du scrutin.

Les articles 24, 25 et 26 constituent les piliers de la démocratie immobilière. Ces paliers s’adaptent à la gravité de la résolution. Plus l’acte est lourd, plus le seuil est exigeant.

La feuille de présence certifie l’identité des votants. Elle évite toute contestation ultérieure sur la validité.

Tableau récapitulatif « qui fait quoi » en séance

Le syndic assure contractuellement le secrétariat de l’assemblée. Le président de séance, élu parmi les copropriétaires, dirige les débats.

Les scrutateurs contrôlent le bon déroulement du scrutin en séance. Ils signent le procès-verbal avec le président et le secrétaire.

Acteur	Rôle principal	Mission spécifique
Syndic (Secrétaire)	Rédaction PV	Transcription des votes
Président de séance	Police de l’assemblée	Ouverture et clôture des débats
Scrutateurs	Vérification des voix	Contrôle de la feuille de présence
Conseil syndical	Assistance et contrôle	Vérification de la conformité des résolutions

Distinction entre voix exprimées et tantièmes totaux

Il faut différencier les voix des présents ou représentés de l’ensemble des copropriétaires. Cette nuance est vitale pour calculer le bon seuil de majorité requis. Une erreur de calcul des voix expose la résolution à contestation.

Les millièmes déterminent directement la puissance de vote de chaque lot. Un lot principal pèse plus lourd qu’une petite cave dans le décompte final. Chaque voix compte selon sa quote-part.

L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 encadre ces principes. Ce texte limite la réduction des voix.

Impact du vote par correspondance sur la validité des scrutins

Le formulaire de vote à distance s’intègre rigoureusement au décompte global. Le mandataire ou le secrétaire doit scrupuleusement respecter les intentions de vote exprimées par le copropriétaire distant. Aucune interprétation n’est permise.

Il existe un risque réel de caducité du vote par correspondance. Si la résolution est amendée en séance, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution (article 17-1 A). L’amendement modifie l’objet initial du scrutin.

Le décret du 17 mars 1967 encadre cette procédure. Il fixe les délais de réception obligatoires.

Fonctionnement de la majorité simple selon l’article 24

Le cadre général posé, venons-en au régime le plus souple : la majorité de l’article 24.

Périmètre d’application pour la gestion courante

L’article 24 concerne les actes de gestion quotidienne. Vous voterez ainsi le budget prévisionnel ou l’entretien courant. Ces décisions ne modifient pas la structure de votre immeuble.

La maintenance nécessaire entre également dans ce cadre. Le remplacement à l’identique d’un équipement technique est concerné. Il s’agit de préserver l’état existant de la copropriété.

L’accessibilité PMR bénéficie de ce régime. Ces aménagements facilitent l’inclusion des occupants. La loi simplifie ici les modalités d’adoption.

Calcul pratique excluant les abstentionnistes

Le calcul se fonde uniquement sur les voix exprimées. Vous additionnez les votes favorables et défavorables présents ou représentés. Les abstentionnistes sortent du dénominateur, facilitant ainsi l’adoption.

Les votes blancs reçoivent le même traitement. Ils ne pèsent pas sur l’issue du scrutin. Seuls les choix tranchés déterminent le résultat.

La base légale est l’article 24. C’est le moteur de la réactivité syndicale. Il évite le blocage par l’inertie.

Travaux d’entretien et réparations obligatoires

Les travaux urgents liés à la sécurité sont prioritaires. Ces interventions ne tolèrent aucun délai administratif excessif. La majorité de l’article 24 permet une décision rapide sur la gestion courante.

La réparation d’une panne suit ce régime. Si un ascenseur cesse de fonctionner, son rétablissement est simplifié. La vétusté justifie l’application de cet article.

Le Diagnostic Technique Global (DTG) est aussi concerné. Son adoption permet d’anticiper les rénovations lourdes. Base légale : article 24.

Exemples concrets de résolutions adoptées en séance

Imaginons 1000 millièmes avec 500 millièmes présents. Si 260 votent pour, la résolution est adoptée. L’absence des 500 autres millièmes ne bloque pas juridiquement le vote.

Le succès reste possible malgré un absentéisme marqué. La majorité simple assure la continuité de la gestion. Elle protège l’intérêt collectif contre l’absentéisme.

La suppression d’un vide-ordures illustre bien ce cas. Cette mesure d’hygiène se décide via l’article 24. C’est une décision pragmatique et courante.

Exigences de la majorité absolue et passerelles de l’article 25-1

Si la majorité simple suffit pour le quotidien, certaines décisions requièrent un consensus plus large, celui de l’article 25.

Une majorité calculée sur les voix de tous les copropriétaires

La majorité de l’article 25 se calcule sur les voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents — et non sur les seules voix exprimées. Il faut donc plus de la moitié du total des voix du syndicat, quel que soit le nombre de tantièmes retenu par le règlement (1 000, 10 000 ou autre). Parler d’un « seuil de 501 millièmes » suppose une répartition sur 1 000 tantièmes : ce n’est pas une règle légale.

Relèvent notamment de cette majorité la désignation du syndic et les travaux d’économies d’énergie. Chaque voix non exprimée pèse donc contre le projet.

Base légale : article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Mécanisme de déblocage immédiat via l’article 25-1

L’article 25-1 permet un second vote immédiat. Si le projet recueille au moins un tiers des voix totales, on revote tout de suite. Ce second tour se fait alors à la majorité simple. Les abstentionnistes ne comptent plus.

Expliquez la procédure de bascule rapide. Cela évite de convoquer une nouvelle assemblée générale coûteuse et longue. Le syndic doit acter ce passage durant la séance.

Précisez le délai de trois mois. Si le tiers n’est pas atteint, une nouvelle AG est nécessaire. Ce délai permet de solliciter les copropriétaires absents lors du premier vote.

Désignation du syndic et travaux d’amélioration

Analysez le renouvellement du contrat de syndic. C’est le moment clé où la majorité absolue doit être recherchée activement. Un défaut de majorité peut entraîner une administration provisoire.

Identifiez les travaux de transformation d’équipements. L’ajout d’un nouvel élément, comme un interphone, nécessite ce seuil de l’article 25. Il ne s’agit plus de simple entretien mais d’amélioration.

Évoquez l’individualisation des frais de chauffage. Cette mesure légale suit désormais ce régime de vote pour s’imposer. Elle vise une répartition plus juste des charges énergétiques.

Erreurs fréquentes sur le décompte des absents

Beaucoup oublient que les absents comptent comme des votes contre. Ne pas venir à l’assemblée réduit mécaniquement les chances d’atteindre la majorité des voix du syndicat : c’est le piège principal de l’article 25. Il n’existe par ailleurs aucun quorum en assemblée de copropriété.

L’absence est un frein puissant à ce stade. Elle paralyse souvent les projets de rénovation ambitieux. Sans mobilisation, le syndicat stagne et l’immeuble se dégrade.

Conseillez de collecter un maximum de pouvoirs. C’est la seule stratégie efficace pour franchir le seuil requis. Vérifiez toujours la validité des mandats avant le début du vote.

Par où commencer :

• Vérifiez dans votre règlement de copropriété la répartition exacte des millièmes.
• Identifiez les résolutions à l’ordre du jour relevant de l’article 25.
• Sollicitez les pouvoirs des voisins absents pour réunir la majorité des voix du syndicat.

Le point à retenir : La majorité de l’article 25 est la règle par défaut pour les actes de disposition et les nominations, mais la passerelle de l’article 25-1 reste votre meilleur allié contre l’inertie.

En résumé

La validité des décisions en assemblée générale repose sur le respect strict des seuils de vote fixés par la loi du 10 juillet 1965. Selon la gravité de l’acte, le législateur impose une majorité simple (article 24), absolue (article 25) ou la double majorité (article 26). Une erreur de qualification du vote expose la résolution à un risque de contestation judiciaire devant le Tribunal judiciaire.

Qui fait quoi

• Copropriétaires : votent les résolutions en exprimant leur choix (pour, contre ou abstention).
• Syndic de copropriété : convoque l’assemblée, calcule les majorités et exécute les décisions validées.
• Conseil syndical : contrôle la régularité des votes et assiste le syndic dans la préparation de l’ordre du jour.

Complexité de la double majorité prévue par l’article 26

Pour les actes touchant au patrimoine ou au règlement, la loi impose la redoutable double majorité de l’article 26.

Double condition cumulative des têtes et des voix

Il faut d’abord la majorité des membres du syndicat. Chaque copropriétaire compte pour une tête, peu importe ses tantièmes personnels. Cette règle assure une légitimité humaine au vote.

La seconde condition exige les deux tiers des voix totales. Ces deux seuils doivent être atteints simultanément pour valider l’article 26. L’absence de l’un des deux critères entraîne le rejet.

La base légale est l’article 26 de la loi de 1965. C’est le verrou de protection pour les décisions les plus lourdes de la copropriété.

Actes de disposition et modification du règlement

Les ventes de parties communes, comme une loge, requièrent ce vote. C’est aussi le cas pour modifier les clauses du règlement de copropriété. Ces actes touchent directement à la structure juridique de l’immeuble.

Le règlement fixe les règles d’usage des parties communes. Un changement de destination d’un lot demande souvent cette rigueur. Le respect du règlement initial est ici protégé.

Analysez la suppression du poste de concierge. Si le règlement le prévoit, la double majorité est impérative. Le syndicat doit alors s’assurer de l’accord d’une large base.

Passerelle de l’article 26-1 vers la majorité absolue

L’article 26-1 ouvre un second vote immédiat lorsque la double majorité n’est pas atteinte. Deux conditions cumulatives : le projet doit avoir recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat présents, représentés ou ayant voté par correspondance, et ces membres doivent représenter au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires. La même assemblée se prononce alors à la majorité des voix de tous les copropriétaires (celle de l’article 25).

Cette passerelle est distincte de celle de l’article 25-1, qui fait passer de la majorité de l’article 25 à celle de l’article 24.

Base légale : article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette passerelle fluidifie les décisions importantes. Elle évite le blocage systématique par une minorité d’absents. Le droit favorise ainsi la prise de décision effective.

Limites légales de la suppression du gardiennage

La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement qui lui est affecté, lorsqu’il appartient au syndicat, relèvent de la double majorité de l’article 26, et les deux questions sont inscrites à l’ordre du jour.

Mais lorsque, en vertu d’une clause du règlement de copropriété, la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, ces deux décisions ne peuvent être prises qu’à l’unanimité. Le seuil applicable dépend donc du règlement, pas du « standing » ressenti.

Base légale : article 26, c, de la loi du 10 juillet 1965.

Par où commencer

• Identifiez la nature de la résolution (travaux, administration ou disposition).
• Vérifiez dans votre règlement de copropriété si des clauses spécifiques encadrent le service de gardiennage.
• Consultez le tableau des tantièmes pour simuler les seuils de l’article 26 avant l’assemblée.

Le point à retenir

L’article 26 protège l’intégrité de la copropriété par un double verrou : il faut convaincre à la fois la majorité des personnes et une majorité qualifiée des millièmes.

Face aux enjeux climatiques et sociétaux, le législateur a créé des régimes de vote spécifiques et dérogatoires.

Régimes dérogatoires pour la rénovation énergétique et les meublés

Majorité requise pour le Plan Pluriannuel de Travaux

Deux votes distincts, deux majorités différentes. Les modalités d’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux sont votées à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. En revanche, l’adoption de tout ou partie du projet de plan est soumise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Confondre les deux est l’erreur la plus fréquente sur ce sujet.

Depuis 2024, les obligations de planification s’imposent progressivement selon la taille des immeubles. Le calendrier de mise en œuvre devient contraignant pour les syndicats de copropriétaires. Base légale : article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Spécificités des travaux d’intérêt collectif sur parties privatives

Certaines interventions d’isolation thermique peuvent impacter directement l’intérieur de vos lots privatifs. La loi autorise le syndicat à voter de telles mesures d’intérêt collectif pour l’ensemble du bâti.

Vous êtes tenus de permettre l’accès à votre logement pour la réalisation de ces chantiers. Tout refus injustifié expose le copropriétaire à des recours judiciaires ou des sanctions civiles.

La base légale de ce dispositif est l’article 25 f). Ce texte facilite grandement la conduite de projets globaux de performance thermique. Base légale : article 25 f) de la loi du 10 juillet 1965.

Nouvelles règles 2024-2025 sur les meublés de tourisme

Les assemblées générales disposent désormais de prérogatives renforcées pour encadrer les locations de courte durée. L’enjeu est de limiter les nuisances sonores ainsi que les dégradations répétées des parties communes.

L’assemblée peut modifier le règlement pour interdire la location en meublé de tourisme des lots à usage d’habitation qui ne constituent pas une résidence principale. Cette modification se vote à la double majorité de l’article 26.

Son champ est étroit, et c’est le point que la plupart des articles omettent : elle ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. Ailleurs, cette voie est fermée.

Par ailleurs, les règlements établis à compter de l’entrée en vigueur de la loi du 19 novembre 2024 mentionnent explicitement l’autorisation ou l’interdiction de ces locations.

Base légale : article 26, d, de la loi du 10 juillet 1965 ; article 8-1-1 de la même loi.

Financement via le fonds de travaux obligatoire

Le fonds de travaux constitue une épargne collective destinée à financer les travaux futurs. Son utilisation est strictement encadrée par des votes formels lors de vos assemblées générales.

La mobilisation de ces sommes requiert généralement la majorité simple de l’article 24. C’est cette majorité qui valide l’affectation des fonds aux travaux votés.

Sachez que ces sommes sont définitivement attachées au lot de copropriété. Elles ne font l’objet d’aucun remboursement au vendeur lors de la cession du bien. Base légale : article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’unanimité s’impose là où la loi interdit à l’assemblée d’imposer une modification, quelle que soit la majorité réunie — notamment sur la destination des parties privatives.

Limites de l’unanimité et protection de la destination de l’immeuble

Protection absolue de la destination de l’immeuble

La destination de l’immeuble définit son standing et son usage. Modifier ce caractère fondamental exige l’accord de tous les copropriétaires. Aucun vote majoritaire ne peut transformer une résidence bourgeoise en immeuble commercial.

L’unanimité protège contre la transformation radicale d’une résidence. Personne ne peut imposer un changement de nature sans consensus total. C’est une garantie contre les dérives de gestion.

Le dernier alinéa de l’article 26 énonce que l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Base légale : article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dernier alinéa..

Modification de la répartition des charges

Changer les quotes-parts de charges nécessite normalement l’unanimité. Cette exigence évite qu’une majorité ne réécrive la répartition financière au détriment d’une minorité. Toute modification injustifiée peut être contestée devant les tribunaux compétents.

Certaines exceptions existent pour les nouveaux travaux. L’installation d’un ascenseur modifie légalement les charges sans unanimité. Base légale : article 25, loi du 10 juillet 1965.

Vous pouvez envisager un recours judiciaire pour iniquité. Le juge peut rectifier une répartition qui ne respecte pas la loi. Base légale : article 12, loi du 10 juillet 1965.

Suppression d’un équipement collectif essentiel

Supprimer un ascenseur ou le chauffage central est un acte grave. Cela dévalue directement les lots privatifs des copropriétaires concernés. La conservation des éléments d’équipement est un droit.

La loi ne pose pas de règle générale d’unanimité pour la suppression d’un équipement collectif. Ce qu’elle interdit, c’est d’imposer à un copropriétaire une modification des modalités de jouissance de ses parties privatives telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. C’est sur ce fondement, et sur l’atteinte à la destination de l’immeuble, que la suppression d’un équipement essentiel est discutée — au cas par cas, et non par un seuil de majorité prédéfini.

Base légale : article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dernier alinéa.

Risques de blocage et recours judiciaires possibles

Un copropriétaire minoritaire peut parfois paralyser l’immeuble. Face à cette situation, des solutions juridiques existent pour débloquer les projets. Le droit n’autorise pas l’obstruction systématique.

Il est possible d’engager une action pour abus de minorité. Si le refus est injustifié et nuit à l’intérêt commun, le juge intervient. L’intérêt collectif prime sur l’opposition individuelle infondée.

Le tribunal judiciaire est le seul arbitre capable de trancher ces conflits complexes. Il apprécie la légitimité du refus selon les circonstances. Base légale : jurisprudence de la Cour de cassation.

Méthode pour préparer vos résolutions

Pour limiter les recours, une préparation soignée de l’assemblée est votre meilleure assurance juridique.

Préparation de l’ordre du jour avec le conseil syndical

Inscrivez systématiquement la passerelle de vote de l’article 25-1. Cela permet de rebondir immédiatement si la majorité absolue n’est pas atteinte. La clarté des intitulés évite aussi les risques de nullité procédurale. Base légale : article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Vérifiez la précision de chaque résolution. Un texte flou est une porte ouverte aux contestations futures.

Suggérez la consultation de l’ANIL. Leurs conseils éclairent les points les plus épineux.

Vérification des mandats et des feuilles de présence

Contrôlez la validité des pouvoirs avant le début de séance. Un mandat mal rempli peut invalider l’ensemble des votes d’une résolution. Base légale : article 22 de la loi du 10 juillet 1965.

Gérez avec soin les cas d’indivision ou d’usufruit. Un seul représentant doit être désigné pour porter la voix du lot.

Le syndic ne peut pas modifier seul l’ordre du jour arrêté. Il ne peut jamais détenir de mandats de vote personnels.

Guide pratique pour un décompte sans faille

Utilisez une méthode de calcul en temps réel. Un tableur partagé permet d’afficher les résultats instantanément aux copropriétaires présents. Cette transparence limite les suspicions d’erreurs matérielles lors des scrutins complexes.

Le procès-verbal mentionne le résultat du vote et le nom des opposants et défaillants. Chaque vote doit être consigné avec précision pour rester inattaquable juridiquement.

Basez-vous sur le décret de 1967. Il régit la tenue rigoureuse du registre des délibérations. Base légale : article 17 du décret du 17 mars 1967.

Vérifications avant la clôture du procès-verbal

Vérifiez la cohérence entre les millièmes votants et les résultats finaux. Les noms des opposants et des abstentionnistes doivent figurer clairement sur le document. Cette formalité est indispensable pour le calcul des délais de recours. Base légale : article 17-1 du décret du 17 mars 1967.

Relisez attentivement le PV avant signature. Une erreur matérielle peut avoir des conséquences lourdes.

Le délai de contestation est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. C’est le temps imparti pour contester une décision devant le juge. Base légale : article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En résumé : La validité des délibérations en assemblée générale repose sur le respect strict des règles de majorité édictées par la loi du 10 juillet 1965. Selon la nature des travaux ou de l’acte de gestion, le législateur impose un seuil de voix spécifique : majorité simple (article 24), absolue (article 25), double majorité (article 26) ou unanimité. Une erreur de qualification du projet de résolution expose le syndicat à un risque de contestation judiciaire devant le Tribunal judiciaire. Ce guide détaille les mécanismes de vote et les deux passerelles de rattrapage.

Qui fait quoi :

• Copropriétaires : Ils détiennent le pouvoir décisionnel par leur vote en assemblée générale, au prorata de leurs tantièmes.
• Syndic de copropriété : Il est chargé de l’inscription des résolutions à l’ordre du jour, du calcul des majorités lors de la séance et de l’exécution des décisions votées.
• Conseil syndical : Il assure une mission de contrôle et d’assistance du syndic, vérifiant notamment la conformité des procès-verbaux aux votes exprimés.

Tableau de décision des majorités en copropriété

Ce tableau synthétise les règles applicables pour orienter vos votes et vérifier la conformité des résolutions proposées par votre syndic.

Type de décision Majorité requise Base légale Passerelle possible

Gestion courante, budget, entretien Article 24 (Simple) Loi 1965 Art. 24 Non applicable

Désignation du syndic, travaux d’amélioration Article 25 (Absolue) Loi 1965 Art. 25 Oui (Art. 25-1)

Vente de parties communes, modification usage Article 26 (Double) Loi 1965 Art. 26 Oui (Art. 26-1)

Modification des charges, suppression équipement Unanimité Loi 1965 Art. 26/35 Aucune

Par où commencer ?

• Examinez l’ordre du jour reçu avec la convocation : chaque résolution doit mentionner l’article de loi applicable.
• En séance, demandez au syndic de préciser si le calcul inclut les absents avant de passer au vote suivant.
• Si une résolution de l’article 25 échoue de peu, exigez immédiatement l’application de la passerelle 25-1 pour un second vote.

Le point à retenir : La majorité de l’article 24 est la règle par défaut pour l’entretien, mais dès qu’une décision touche à la structure, aux équipements ou aux personnes (syndic), le passage à la majorité absolue de l’article 25 devient la norme de sécurité juridique.

La maîtrise des seuils des articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 conditionne la validité de vos délibérations. Anticipez dès maintenant vos prochains scrutins pour éviter tout blocage ou recours contentieux. Une préparation rigoureuse limite le risque de contentieux sur les décisions votées.

Le point à retenir

Quatre régimes, et une erreur de calcul qui les traverse tous : confondre les voix exprimées et les voix de tous les copropriétaires. L’article 24 se calcule sur les voix exprimées des présents, représentés ou votants par correspondance — une abstention ne compte pas. Les articles 25 et 26 se calculent sur le total des voix du syndicat : une absence pèse comme un vote contre.

Deux passerelles, à ne pas intervertir. L’article 25-1 fait retomber un projet de la majorité de l’article 25 vers celle de l’article 24, si le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires. L’article 26-1 fait retomber un projet de la double majorité de l’article 26 vers la majorité de l’article 25, à des conditions différentes.

Enfin, l’unanimité n’est pas un seuil que l’on choisit : elle s’impose là où la loi interdit à l’assemblée d’imposer une modification, quelle que soit la majorité réunie.

FAQ

Comment se calcule la majorité simple de l’article 24 lors d’un vote ?

La majorité simple, régie par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, se calcule en tenant compte uniquement des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Le dénominateur exclut donc systématiquement les abstentionnistes ainsi que les copropriétaires n’ayant pas pris part au vote.

Pour qu’une résolution soit adoptée sous ce régime, il suffit que le total des tantièmes “pour” soit supérieur au total des tantièmes “contre”. Ce seuil est principalement utilisé pour les actes de gestion courante et l’entretien de l’immeuble. Base légale : article 24 de la loi n° 65-557.

Quelle est la différence entre la majorité absolue et la double majorité ?

La majorité de l’article 25 impose d’obtenir la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble, absents et abstentionnistes compris — soit plus de la moitié du total des voix, quel que soit le nombre de tantièmes retenu par le règlement. C’est un seuil de référence pour la désignation du syndic ou les travaux d’amélioration. Base légale : article 25 de la loi n° 65-557.

La double majorité de l’article 26 est plus exigeante car elle cumule deux conditions : il faut recueillir l’accord de la majorité des membres du syndicat (les “têtes”) représentant au moins les deux tiers des voix de tous les copropriétaires. Ce verrou protège le patrimoine collectif lors d’actes graves comme la vente d’une partie commune. Base légale : article 26 de la loi n° 65-557.

Peut-on voter une décision si la majorité absolue n’est pas atteinte en séance ?

Oui, le législateur a prévu un mécanisme de déblocage via l’article 25-1. Si une résolution soumise à l’article 25 n’obtient pas la majorité absolue mais recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, l’assemblée peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité simple de l’article 24.

Dans l’hypothèse où le projet recueille moins d’un tiers des voix, une nouvelle assemblée générale peut être convoquée dans un délai de trois mois pour statuer à la majorité simple. Ce dispositif évite la paralysie de la copropriété face à l’absentéisme. Base légale : article 25-1 de la loi n° 65-557.

L’unanimité est-elle requise pour modifier le règlement de copropriété ?

L’unanimité n’est pas systématique pour modifier le règlement de copropriété, mais elle est impérative dès lors que la modification porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives. Elle est également la règle pour modifier la répartition des charges, hors cas spécifiques de travaux.

Pour les modifications liées à l’administration des parties communes ou à l’usage de celles-ci, la double majorité de l’article 26 peut suffire. Toutefois, la suppression d’un équipement collectif essentiel ou d’un service mentionné au règlement comme constitutif du standing de l’immeuble exigera le consentement de tous. Base légale : article 26 alinéa 2 de la loi n° 65-557.

Quelle majorité s’applique pour les travaux de rénovation énergétique en 2024 ?

Le cadre législatif récent favorise la transition écologique en simplifiant les votes. L’adoption d’un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) ou la réalisation d’un Diagnostic Technique Global (DTG) relèvent de la majorité simple de l’article 24. Cela permet d’engager les études nécessaires sans subir de blocages excessifs.

En revanche, les travaux d’économies d’énergie ou d’isolation thermique, y compris lorsqu’ils concernent des parties privatives pour un intérêt collectif, sont votés à la majorité absolue de l’article 25. Ils bénéficient toutefois de la passerelle de vote vers la majorité simple si le seuil du tiers des voix est franchi. Base légale : articles 24 et 25 f) de la loi n° 65-557.