Location saisonnière en copropriété : ce que le règlement peut interdire

Louer un logement en meublé de tourisme dans une copropriété n’obéit pas à une règle unique. Quatre cadres se superposent : le règlement de copropriété, la loi du 10 juillet 1965, le Code du tourisme et, dans certaines communes, l’autorisation de changement d’usage. Un projet peut être parfaitement déclaré et rester interdit par le règlement, ou l’inverse.

L’essentiel est donc de vérifier chaque régime dans l’ordre, avant de publier une annonce. Cet article suit ces étapes : ce que le règlement autorise, ce que l’assemblée peut décider, les formalités depuis 2026, le changement d’usage, les sanctions et les moyens d’action du syndicat.

Le règlement de copropriété autorise-t-il la location ?

C’est la première question, et souvent la plus décisive. Une déclaration en règle ne rend pas licite une activité que le règlement interdit.

La destination de l’immeuble

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le règlement fixe la destination de l’immeuble ainsi que les conditions de jouissance des parties privatives. Une location de courte durée doit rester compatible avec cette destination.

La location touristique peut constituer une activité économique sans être automatiquement qualifiée d’activité commerciale au sens du règlement de copropriété — notion distincte de la destination du lot et de l’usage au sens du Code de la construction et de l’habitation. Les juges l’apprécient au cas par cas, selon la rédaction des clauses, la destination de l’immeuble, la fréquence des rotations et les services proposés au voyageur.

La clause d’habitation bourgeoise

Une clause d’habitation bourgeoise exclusive constitue un obstacle sérieux. Elle peut être jugée incompatible avec une activité de location touristique répétée, notamment lorsque celle-ci présente un caractère commercial ou hôtelier. Sa portée dépend toutefois de sa rédaction et de la destination de l’immeuble : elle n’emporte pas une interdiction automatique dans toutes les configurations.

Une clause d’habitation bourgeoise simple autorise généralement l’exercice de certaines professions libérales. Cela ne signifie pas pour autant que toute location touristique serait permise : l’analyse reste liée à la destination et aux nuisances éventuelles.

Les règlements établis depuis novembre 2024

L’article 8-1-1 de la loi de 1965, issu de la loi du 19 novembre 2024, impose aux règlements établis après son entrée en vigueur de mentionner explicitement si la location de meublés de tourisme est autorisée ou interdite. Cette obligation ne vise que ces nouveaux règlements : aucune mise à jour rétroactive n’est imposée aux règlements antérieurs, dont les clauses d’habitation continuent de s’appliquer.

Une mention explicite reste par ailleurs soumise aux règles générales : elle doit être justifiée par la destination de l’immeuble et respecter les droits des copropriétaires.

L’assemblée peut-elle voter une interdiction ?

Depuis la loi du 19 novembre 2024, l’assemblée peut modifier le règlement pour interdire la location en meublé de tourisme, mais dans un cadre précis.

Cette faculté relève de l’article 26, d) : l’assemblée statue à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Elle vise « la modification du règlement de copropriété qui concerne l’interdiction de location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale, en meublés de tourisme ».

Le mécanisme est doublement conditionné :

• il ne concerne que les lots à usage d’habitation qui ne constituent pas une résidence principale ;
• il ne peut être décidé que dans les copropriétés dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale.

La même majorité permet aussi de mettre fin à cette interdiction. En dehors de ce mécanisme, une modification plus large de la destination ou une atteinte aux droits privatifs peut exiger l’unanimité, selon son objet exact.

Décision du Conseil constitutionnel du 19 mars 2026 (n° 2025-1186 QPC). Le mécanisme de l’article 26, d) est conforme à la Constitution. Le Conseil précise qu’il se borne à fixer une règle de majorité, sans modifier les règles de fond du droit d’usage des parties privatives : la clause votée doit rester justifiée, sous le contrôle du juge, par la destination de l’immeuble.

Quelles formalités depuis mai 2026 ?

Une fois la conformité au règlement vérifiée, viennent les formalités propres au meublé de tourisme. Elles ont changé en 2026.

La déclaration nationale

Depuis l’entrée en vigueur du dispositif issu de la loi du 19 novembre 2024 — téléservice ouvert en mai 2026, modalités fixées par le décret n° 2026-196 du 19 mars 2026 —, la déclaration préalable s’effectue au moyen d’un téléservice national prévu par le Code du tourisme (article L324-1-1, III), et non plus par une procédure propre à chaque commune. Le téléservice délivre sans délai un numéro de déclaration ; les informations sont ensuite mises à disposition de la commune ou de l’intercommunalité compétente.

Ce numéro doit figurer sur vos annonces en ligne. Les plateformes ont, dans certaines conditions, des obligations de contrôle et de retrait ; cela ne garantit pas qu’une annonce irrégulière soit automatiquement bloquée. Cette déclaration est distincte de l’autorisation de changement d’usage, examinée plus loin.

Le plafond de la résidence principale

Une résidence est principale lorsqu’elle est occupée au moins huit mois par an. Lorsqu’un meublé de tourisme est la résidence principale du loueur, il ne peut être loué au-delà de 120 jours par année civile (article L324-1-1, IV), sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure. Une commune peut, sur délibération motivée, abaisser ce plafond jusqu’à 90 jours.

Attention à une confusion fréquente : il n’existe pas de règle limitant à « 90 jours consécutifs » un même séjour. Les 90 jours ne sont que le plancher auquel une commune peut ramener le plafond annuel.

L’information du syndic (article 9-2)

Lorsqu’un lot fait l’objet de la déclaration prévue par le Code du tourisme, le copropriétaire, ou le locataire autorisé, en informe le syndic, qui inscrit un point d’information à la prochaine assemblée générale. Il s’agit d’une information, non d’un vote d’autorisation : l’assemblée n’a pas à approuver le projet à ce titre, même si elle peut agir sur un autre fondement (règlement, article 26 d, nuisances).

L’identification de l’activité

Selon votre statut et le régime fiscal applicable, l’activité peut devoir être identifiée sur le Guichet unique des formalités des entreprises, avec attribution d’un numéro SIRET. Vérifiez la formalité correspondant à votre situation sur le Guichet unique et le site des impôts, plutôt que de la tenir pour systématique.

Faut-il une autorisation de changement d’usage ?

C’est un régime distinct de la déclaration, et il ne s’applique pas partout.

Dans les communes ayant soumis le changement d’usage à autorisation, sur le fondement des articles L631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, transformer un logement qui n’est pas une résidence principale en meublé de tourisme suppose une autorisation préalable. Le champ territorial ne se résume plus aux villes de plus de 200 000 habitants et à la petite couronne parisienne : il dépend désormais des textes et des délibérations applicables à chaque commune.

Les modalités locales — compensation, quotas, durée, distinction entre résidence principale et autre logement — varient fortement et changent souvent. Plutôt que de vous fier à un tableau par ville, suivez une méthode :

1. consultez la page officielle de la commune ;
2. vérifiez la délibération relative au changement d’usage ;
3. identifiez s’il s’agit d’une résidence principale ou d’un autre logement ;
4. vérifiez les règles de compensation, de quota et de durée ;
5. demandez une confirmation écrite au service compétent.

Pour certaines demandes d’autorisation, un diagnostic de performance énergétique minimal peut être exigé, selon le calendrier prévu par la loi du 19 novembre 2024. Il ne s’agit pas d’une interdiction générale de louer tout meublé classé F ou G : vérifiez si l’exigence s’applique à votre logement et à l’autorisation demandée.

Que risque-t-on en cas de manquement ?

Deux régimes de sanction doivent être distingués, car ils ne sanctionnent pas la même chose.

Le défaut de déclaration relève du Code du tourisme (article L324-1-1, V) :

• jusqu’à 10 000 € pour l’absence de déclaration ;
• jusqu’à 20 000 € pour une fausse déclaration ou l’usage d’un faux numéro ;
• jusqu’à 15 000 € pour le dépassement du plafond de 120 jours d’une résidence principale ;
• jusqu’à 50 000 € par meublé pour certains manquements.

Le « 5 000 € par annonce » parfois avancé ne figure pas dans le texte.

Le changement d’usage illégal — transformer un logement en meublé de tourisme dans une commune concernée, sans autorisation — relève, lui, du Code de la construction et de l’habitation : il expose à une amende civile pouvant atteindre 100 000 € par local (article L651-2), à quoi peut s’ajouter la remise en état des lieux, le cas échéant sous astreinte.

Que peut faire le syndicat en cas d’infraction ?

Le syndic est chargé de faire respecter le règlement de copropriété (article 18). Le conseil syndical, lui, ne surveille pas les locations au quotidien : il peut signaler des faits, contrôler l’action du syndic, proposer des résolutions et recueillir des éléments sur d’éventuelles nuisances.

En pratique, la démarche est graduée : une mise en demeure du copropriétaire, un constat de commissaire de justice si nécessaire, l’inscription de la question à l’ordre du jour, puis, à défaut de régularisation, une action judiciaire.

Le syndicat peut demander des mesures en référé si les conditions procédurales sont réunies : trouble manifestement illicite ou dommage imminent, violation claire du règlement, activité exercée sans autorisation requise. Le référé n’est pas automatiquement disponible pour tout meublé irrégulier.

Le juge peut ordonner la cessation de l’activité, la remise en état sous astreinte, et le versement de dommages et intérêts si un préjudice est établi. Les frais de procédure sont fixés par le juge : la partie perdante peut être condamnée aux dépens et à une contribution aux frais irrépétibles, sans remboursement nécessairement intégral.

Avant de publier une annonce : la checklist

1. Vérifiez la destination de l’immeuble et les clauses du règlement.
2. Vérifiez qu’aucune interdiction n’a été votée à l’article 26, d).
3. Déclarez le meublé sur le téléservice national et reportez le numéro sur l’annonce.
4. Si le logement est votre résidence principale, respectez le plafond annuel applicable dans la commune.
5. Vérifiez si un changement d’usage est requis, et le diagnostic énergétique éventuel.
6. Informez le syndic (article 9-2).
7. Vérifiez la taxe de séjour et vos obligations fiscales.

Cas particuliers

Taxe de séjour. Les plateformes la collectent souvent lors de la réservation, mais pas dans toutes les configurations. Le loueur reste responsable de vérifier que le reversement à la commune est effectif, et d’y procéder lui-même en cas de location directe.

Classement en étoiles. La démarche est facultative et valable cinq ans. Ses effets fiscaux dépendent du régime en vigueur pour l’année concernée et doivent être vérifiés au cas par cas.

Charges. Une activité de location peut conduire à vérifier si la répartition de certaines charges de services (ascenseur, entretien des parties communes) reste conforme au critère d’utilité. Une modification n’est ni automatique ni fondée sur une simple estimation d’usure : elle suppose une décision d’assemblée aux règles de majorité applicables.

Nuisances. Les rotations fréquentes peuvent générer des troubles ; ils s’apprécient comme un trouble anormal de voisinage, indépendamment du respect des formalités.

Locataire. Un locataire ne peut pas proposer librement le logement en meublé de tourisme : il doit vérifier les clauses de son bail et obtenir l’accord écrit de son bailleur lorsqu’il est requis. Une sous-location irrégulière peut entraîner la résiliation du bail, et les loyers tirés de la sous-location peuvent revenir au propriétaire.

FAQ

Qu’est-ce qu’un meublé de tourisme ?

Selon l’article L324-1-1 (I) du Code du tourisme, c’est un local meublé — villa, appartement ou studio — à l’usage exclusif du locataire, offert à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et y effectue un séjour à la journée, à la semaine ou au mois. Contrairement à une idée répandue, le texte ne fixe pas de durée maximale de « 90 jours consécutifs » par séjour.

Le règlement peut-il interdire la location saisonnière ?

Oui, s’il est justifié par la destination de l’immeuble. Une clause d’habitation bourgeoise exclusive peut être jugée incompatible avec une location touristique répétée, sans pour autant l’interdire mécaniquement. Depuis novembre 2024, les nouveaux règlements doivent indiquer explicitement si cette location est autorisée ou interdite (article 8-1-1).

Quelles formalités depuis mai 2026 ?

La déclaration s’effectue auprès d’un téléservice national unique (décret n° 2026-196 du 19 mars 2026), qui délivre un numéro de déclaration à faire figurer sur les annonces. Le défaut de déclaration expose à une amende pouvant atteindre 10 000 €, portée à 20 000 € en cas de fausse déclaration ou de faux numéro.

Faut-il une autorisation de changement d’usage ?

L’autorisation dépend du régime adopté dans la commune (articles L631-7 et suivants du CCH). Elle concerne principalement les logements qui ne constituent pas la résidence principale du loueur ; une résidence principale louée dans les limites légales en est en principe dispensée. Une location irrégulière peut exposer à une amende civile pouvant atteindre 100 000 € par local (article L651-2).

Que peut faire le syndicat en cas de location interdite ?

Le syndic peut mettre en demeure le copropriétaire, faire établir un constat, inscrire la question à l’assemblée et, à défaut de régularisation, engager une action judiciaire. Le juge peut ordonner la cessation de l’activité et la remise en état sous astreinte, ainsi que des dommages et intérêts si un préjudice est établi (article 9 de la loi de 1965).

À retenir

Un projet de location saisonnière en copropriété se vérifie régime par régime : d’abord le règlement et une éventuelle interdiction votée à l’article 26, d), puis la déclaration nationale du meublé, enfin le changement d’usage lorsque la commune l’impose. Ces cadres sont indépendants — la conformité à l’un ne dispense pas des autres —, et les sanctions les plus lourdes (jusqu’à 100 000 € par local) visent le changement d’usage illégal, non la simple location.