Honoraires de syndic : ce qui est inclus dans le forfait et ce qui peut être facturé

La rémunération du syndic professionnel suit un contrat type fixé par le décret du 26 mars 2015 : un forfait couvre la gestion courante, et seules les prestations particulières listées en annexe peuvent être facturées en plus. Ce cadre existe pour rendre les offres comparables et fermer la porte aux frais fantaisistes — mais les doublons entre forfait et « prestations en sus » restent le principal motif de surfacturation.

Cet article aide à tracer cette frontière : ce que le forfait doit couvrir, ce qui est réellement facturable à part, comment sont votés les honoraires de travaux, quels frais reviennent au seul copropriétaire, et comment auditer une facturation ligne à ligne.

En bref

• Le contrat de syndic professionnel suit un contrat type d’ordre public (décret n° 2015-342).
• La gestion courante est couverte par un forfait : aucune de ces missions ne peut être refacturée à part.
• Seules les prestations particulières listées en annexe 2 du décret ouvrent droit à une rémunération complémentaire.
• Les honoraires de travaux se votent avec les travaux, à la même majorité, à un taux dégressif.
• L’état daté est plafonné à 380 € TTC ; l’accès aux documents via l’extranet est gratuit.

Dans les faits, le problème n’est pas le montant du forfait : c’est l’empilement de lignes « en sus » qui recouvrent parfois des missions déjà comprises. Auditer, c’est vérifier que chaque ligne facturée à part correspond bien à une prestation de l’annexe.

La structure des honoraires : forfait et contrat type

Le contrat de syndic professionnel n’est pas librement rédigé : il suit un modèle imposé qui sépare nettement deux blocs de rémunération.

Le contrat type d’ordre public

L’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 pose le principe d’une rémunération forfaitaire pour la mission de syndic, une rémunération complémentaire n’étant possible que pour des prestations particulières définies par décret. Le contrat type figure en annexe 1 du décret n° 2015-342 et la liste limitative des prestations particulières en annexe 2 (le tout rattaché à l’article 29 du décret de 1967).

Le contrat doit être écrit et respecter ce modèle. Le manquement à cette obligation par un syndic professionnel est passible d’une amende administrative (jusqu’à 3 000 € pour une personne physique, 15 000 € pour une personne morale).

Base légale : article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 ; article 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ; décret n° 2015-342 du 26 mars 2015.

Forfait et prestations particulières : deux blocs distincts

Le forfait couvre les missions de gestion courante : comptabilité, appels de fonds, tenue de l’assemblée annuelle, registres, archives, immatriculation, mise à disposition de l’extranet. Aucune de ces missions ne peut donner lieu à une facturation séparée.

À côté, les prestations particulières de l’annexe 2 — limitativement énumérées — sont les seules facturables en sus. Une ligne qui ne correspond à aucune de ces prestations, ou qui refacture une mission de gestion courante, est contestable : le conseil syndical peut en demander le retrait au moment du contrôle des comptes.

Forfait ou prestation en sus : repères rapides

Situation	Traitement habituel	À vérifier
Assemblée générale annuelle	Forfait	Horaires inclus au contrat
Comptabilité courante	Forfait	Aucune ligne séparée
Mise à disposition de l’extranet	Forfait	Accès gratuit
Réunion supplémentaire	Possible prestation en sus	Ligne prévue à l’annexe 2
Sinistre	Possible prestation en sus	Mission réelle et prévue au contrat
État daté	Frais individuel plafonné	Maximum 380 € TTC
Travaux hors budget courant	Honoraires votés avec les travaux	Taux dégressif

Base légale : article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 ; décret n° 2015-342 (annexe 2).

Ce que change un contrat non conforme

L’absence de contrat écrit conforme expose le syndic professionnel à une contestation de sa rémunération et, le cas échéant, à des sanctions administratives. Une ligne facturée sans base contractuelle est de même contestable lors du contrôle des comptes.

Vérifiez aussi la date d’échéance du contrat : un mandat expiré fragilise la gestion (le syndic doit être régulièrement désigné pour agir valablement). Ce point relève de la continuité du mandat, pas d’une règle de rémunération.

Le forfait de gestion courante en détail

C’est le socle du budget annuel : savoir ce qu’il couvre permet de repérer immédiatement une refacturation abusive.

Les missions administratives et comptables

Le syndic tient la comptabilité du syndicat, gère le compte bancaire séparé, procède aux appels de fonds et à l’immatriculation au registre national des copropriétés, qu’il met à jour chaque année. Il met à disposition l’extranet sécurisé, dont l’accès est gratuit pour les copropriétaires. Aucune de ces tâches ne peut faire l’objet d’un supplément.

L’organisation de l’assemblée générale annuelle

La préparation, la convocation et la tenue de l’assemblée ordinaire (dans l’amplitude horaire de référence du contrat) sont comprises dans le forfait, secrétariat inclus. Vérifiez la plage horaire prévue : des réunions tenues hors de ces créneaux peuvent faire l’objet de majorations si le contrat le prévoit — d’où l’intérêt de négocier une amplitude large et réaliste.

Le suivi technique et les visites

Le contrat fixe le nombre de visites de l’immeuble comprises dans le forfait, avec compte rendu au conseil syndical. La gestion des contrats d’entretien courants et le suivi des prestataires n’ouvrent aucun honoraire de travaux : ils relèvent de la gestion courante.

Les prestations particulières facturables en sus

En dehors du forfait, seules les prestations de l’annexe 2 du décret ouvrent droit à une rémunération complémentaire.

Une liste limitative fixée par décret

Les prestations facturables en sus sont limitativement énumérées à l’annexe 2 du décret n° 2015-342 : réunions supplémentaires, gestion de certains sinistres, prestations liées à un litige, modifications du règlement, entre autres. Le nombre exact de ces prestations a évolué depuis 2015 (le décret et ses annexes ont été modifiés) : plutôt que de retenir un chiffre, retenez le principe — une prestation qui ne figure pas à l’annexe ne peut pas être facturée en supplément au syndicat au titre du contrat de syndic. En cas de doute sur une ligne, demandez au syndic à quelle prestation de l’annexe elle correspond.

Base légale : article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 ; décret n° 2015-342 (annexe 2).

Coût horaire et tarif fixe

Selon la prestation, la facturation se fait au tarif fixe (acte simple, comme une mise en demeure) ou au temps passé (prestation de durée imprévisible). Le tarif horaire, librement fixé au contrat, varie souvent selon la qualification de l’intervenant. Le conseil syndical a intérêt à auditer les temps déclarés : le syndic doit pouvoir justifier chaque heure facturée.

La gestion des sinistres

Le traitement d’un sinistre peut ouvrir droit à des honoraires lorsqu’il figure parmi les prestations de l’annexe 2 et qu’il est prévu au contrat. Avant d’accepter une ligne, vérifiez trois points : la prestation figure-t-elle à l’annexe 2 ? Est-elle prévue à votre contrat ? Le syndic a-t-il réalisé une mission distincte du suivi courant et des démarches déjà indemnisées par l’assureur ? Ce dernier point évite de payer deux fois le même travail.

Les honoraires de travaux

Les gros travaux déclenchent une rémunération spécifique, strictement encadrée.

Le taux dégressif

Pour le suivi des travaux hors budget prévisionnel, le syndic ne peut percevoir des honoraires que s’ils sont votés par l’assemblée. Ils sont exprimés en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l’importance du chantier. La loi impose ce caractère dégressif ; le taux lui-même n’est pas réglementé et se négocie. Ces honoraires couvrent le suivi administratif et financier du chantier.

Le vote avec les travaux, à la même majorité

Les honoraires de travaux sont votés lors de la même assemblée que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité que ceux-ci — et non à une majorité unique. Selon la nature des travaux, cette majorité est celle de l’article 24, 25 ou 26. Le syndic ne peut pas fixer son pourcentage après coup ni se l’attribuer sans décision expresse : à défaut de vote, la facturation est privée de base.

Base légale : article 18-1 A, III, de la loi du 10 juillet 1965.

Maintenance ou travaux ?

L’entretien courant ne génère aucun honoraire de travaux : il est couvert par le forfait. Seuls les travaux hors gestion courante (amélioration, gros entretien, certaines études) ouvrent droit à une rémunération spécifique, à condition d’un travail réel du syndic. Pour les diagnostics et audits techniques, vérifiez les modalités prévues au contrat et l’état des obligations en vigueur, qui évoluent.

Les frais imputables au seul copropriétaire

Certains frais ne se répartissent pas sur la collectivité mais sont imputés au copropriétaire concerné par un événement.

L’état daté lors d’une vente

L’état daté, établi lors de la mutation d’un lot, est facturé au copropriétaire vendeur, à un montant plafonné à 380 € TTC par décret, quel que soit le temps passé. À distinguer du « pré-état daté » ou de la « note d’information », qui ne sont pas l’état daté légalement plafonné : avant d’accepter une telle facturation, vérifiez si les informations demandées ne sont pas déjà disponibles dans l’extranet ou dans les documents transmis au vendeur.

Base légale : article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; décret n° 2020-153 du 21 février 2020.

Les frais de recouvrement

Les frais engagés à compter de la mise en demeure (mise en demeure, relance, actes) sont imputables au seul copropriétaire défaillant. Les simples rappels amiables restent à la charge du syndicat. Seuls les frais réels et justifiés sont imputables au débiteur, et le juge peut les modérer s’ils paraissent excessifs.

Base légale : article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La délivrance de documents papier

La délivrance de certains documents sur support papier peut être facturée lorsqu’elle correspond à une prestation prévue par le contrat type. En revanche, l’accès aux documents via l’extranet sécurisé est gratuit : avant de commander une copie, vérifiez si le document y est déjà disponible et si la facturation correspond à une ligne autorisée du contrat.

Auditer les honoraires : méthode et contrôle

Repérer une surfacturation suppose une lecture ligne à ligne, en confrontant chaque poste au contrat type — dont le guide lire et contrôler le contrat de syndic détaille les clauses.

Le tableau de contrôle

Ligne facturée	À contrôler	Risque si non justifié
Reprographie / envois de gestion courante	Déjà comprise dans le forfait ?	Double facturation
Honoraires de travaux	Votés avec les travaux, à la bonne majorité ?	Facturation sans base
Relances / recouvrement	Postérieures à la mise en demeure, justifiées ?	Frais indus au débiteur
Visites de l’immeuble	Rapport de visite existant ?	Prestation non réalisée
Frais de gestion divers	Correspond à une prestation de l’annexe 2 ?	Doublon avec le forfait
Sinistre	Prestation distincte du suivi courant et de l’indemnisation assureur ?	Frais indu
État daté	≤ 380 € TTC ?	Dépassement du plafond

Checklist de contrôle des honoraires

• Le contrat respecte le modèle type et s’accompagne de la fiche d’information sur le prix.
• Aucune mission de gestion courante n’est refacturée en prestation particulière.
• Chaque ligne en sus correspond à une prestation de l’annexe 2 du décret.
• Les honoraires de travaux ont été votés avec les travaux, à la bonne majorité.
• Les frais individuels (état daté ≤ 380 €, recouvrement) sont conformes.
• L’accès extranet est bien gratuit.

Contester une facturation indue

Demandez d’abord par écrit la base contractuelle et réglementaire de la ligne contestée, et portez le point au conseil syndical, qui contrôle les comptes avant l’assemblée. La contestation se joue le plus souvent à ce stade, pièces à l’appui. Selon la réponse du syndic, l’assemblée peut refuser d’approuver les comptes ou le quitus ; le tribunal judiciaire reste le recours ultime, à préparer avec un dossier solide.

La mise en concurrence

Lorsque l’assemblée doit désigner un syndic professionnel, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrat. L’assemblée peut en dispenser le conseil par un vote à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ; en l’absence de conseil syndical, la mise en concurrence n’est pas obligatoire, et elle n’est pas prescrite à peine d’irrégularité de la désignation. C’est néanmoins le meilleur levier pour comparer et réviser les clauses floues.

Base légale : article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

Le point à retenir

Contrôler les honoraires d’un syndic revient à tracer une frontière : d’un côté le forfait qui couvre toute la gestion courante, de l’autre les prestations particulières limitativement listées à l’annexe 2 du décret. Une prestation absente de cette liste ne peut pas être facturée en supplément au syndicat au titre du contrat. Le réflexe utile n’est pas de mémoriser une liste, mais d’exiger, pour chaque ligne en sus, la prestation de l’annexe à laquelle elle se rattache — et de vérifier que rien de gratuit (extranet) ni de plafonné (état daté) n’est facturé au-delà des règles.

FAQ

Quelles missions du syndic sont déjà payées par mon forfait ?

Le forfait couvre les tâches administratives, comptables et techniques courantes : tenue de la comptabilité, gestion du compte bancaire séparé, appels de fonds, immatriculation au registre national, mise à disposition de l’extranet, préparation et tenue de l’assemblée annuelle (dans l’amplitude horaire prévue au contrat). Les frais de secrétariat et de reproduction liés à ces missions de gestion courante sont inclus dans le forfait. Les demandes individuelles de copies papier, elles, doivent être distinguées et vérifiées au regard du contrat type.

Base légale : article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 ; décret n° 2015-342.

Le syndic peut-il facturer des prestations en dehors du forfait ?

Oui, mais uniquement celles qui figurent à la liste limitative de l’annexe 2 du décret (réunions supplémentaires, gestion de certains sinistres, modifications du règlement, prestations liées à un litige, etc.). Pour être facturées, elles doivent être prévues au contrat, à tarif fixe ou au temps passé. Une ligne qui ne correspond à aucune prestation de l’annexe, ou qui refacture une mission du forfait, est contestable.

Base légale : article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 ; décret n° 2015-342.

Comment sont calculés les honoraires du syndic lors de gros travaux ?

Pour les travaux hors gestion courante, le syndic perçoit une rémunération spécifique votée lors de la même assemblée que les travaux, à la même majorité que ceux-ci (article 24, 25 ou 26 selon leur nature) — et non fixée à l’avance dans le contrat. Le montant est exprimé en pourcentage du montant hors taxes du chantier, à un taux dégressif selon l’ampleur des travaux. Le taux se négocie ; seul son caractère dégressif est imposé.

Base légale : article 18-1 A, III, de la loi du 10 juillet 1965.

Existe-t-il un plafond pour le coût de l’état daté ?

Oui. L’état daté, document établi lors de la vente d’un lot et destiné au notaire, est plafonné à 380 € TTC. Ce montant est un maximum : le syndic peut facturer moins, jamais plus, quel que soit le temps passé. À ne pas confondre avec le « pré-état daté », qui n’est pas ce document obligatoire.

Base légale : article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; décret n° 2020-153 du 21 février 2020.

Quels recours si je constate des frais injustifiés ?

Le conseil syndical demande d’abord les justificatifs au syndic lors du contrôle annuel des comptes. Si le frais est indu, vous pouvez en réclamer le remboursement par écrit. Si le litige persiste, l’assemblée peut refuser d’approuver les comptes ou le quitus ; en dernier ressort, le tribunal judiciaire peut être saisi. L’essentiel se règle le plus souvent au stade du contrôle des comptes, pièces à l’appui.

Base légale : article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

La mise en concurrence du contrat de syndic est-elle obligatoire ?

Elle intervient lorsque l’assemblée est appelée à désigner un syndic professionnel : le conseil syndical met alors en concurrence plusieurs projets de contrat. L’assemblée peut l’en dispenser par un vote à la majorité de l’article 25, et en l’absence de conseil syndical elle n’est pas obligatoire. Elle n’est pas prescrite à peine d’irrégularité de la désignation, mais reste le meilleur outil pour comparer les offres. Ce n’est pas une obligation « tous les trois ans » liée à la seule durée du mandat.

Base légale : article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndic peut-il facturer l’accès à l’extranet ?

Non. Pour un syndic professionnel, la mise à disposition des documents de la copropriété via l’extranet sécurisé fait partie du cadre légal et contractuel (sauf décision contraire de l’assemblée sur l’existence même de cette mise à disposition en ligne). Le syndic ne doit pas facturer l’accès ou le téléchargement d’un document déjà disponible dans cet espace. Une ligne « frais d’accès extranet » facturée à ce titre est contestable.

Base légale : article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ; décret n° 2019-502 du 23 mai 2019.