Fiche d'information tarifaire du syndic : comment la comparer

Comparer deux offres de syndic sur le seul montant du forfait annuel peut conduire à retenir la plus coûteuse une fois les suppléments intégrés. L’écart se loge ailleurs : dans ce que le forfait recouvre, et dans ce qui sera facturé en plus.

C’est l’objet de la fiche d’information sur le prix et les prestations. Tout projet de contrat d’un syndic professionnel soumis à l’assemblée en vue de sa désignation doit en être accompagné (article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965). Elle doit être transmise avec le projet de contrat soumis à l’assemblée, afin que vous puissiez comparer les offres avant la réunion, pas les découvrir le jour du vote.

Son format et son contenu ne sont pas libres : ils sont fixés par l’arrêté du 30 juillet 2021, qui en donne le modèle en annexe. Ce modèle s’organise en quatre rubriques, et le meilleur moyen de lire une fiche est de la suivre dans cet ordre : informations générales, forfait, prestations particulières non comprises dans le forfait, prestations imputables au seul copropriétaire concerné. Cet article les reprend une à une.

Trois documents à ne pas confondre

Comparer suppose de savoir dans quel document chercher quoi. Deux d’entre eux sont constamment confondus.

Document	Ce qu’il apporte	Qui l’établit, et quand	Base
Fiche d’information sur les prix	Comparaison standardisée du prix et des principales prestations	Le syndic candidat, avec son offre	Art. 18-1 A · arrêté du 30 juillet 2021
Projet de contrat de syndic	Les engagements réels : durée, plages horaires, modalités, dates	Le syndic candidat, avec son offre	Contrat type réglementaire
Fiche synthétique de la copropriété	L’état de l’immeuble — aucune fonction tarifaire	Le syndic en place, mise à jour chaque année	Art. 8-2

La fiche résume les principales données tarifaires ; le projet de contrat porte l’ensemble des engagements et détaille seul les conditions d’exécution. Les deux doivent être cohérents. La fiche synthétique, elle, décrit la copropriété et n’a aucune fonction tarifaire ; son absence de mise à disposition relève d’un autre régime de sanction, étranger à la comparaison des offres.

À retenir sur la mise en concurrence Le conseil syndical compare plusieurs projets de contrat accompagnés chacun de leur fiche d’information (article 21 de la loi). Il peut en être dispensé par un vote à la majorité de l’article 25, la demande étant inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée précédente ; la mise en concurrence n’est pas non plus obligatoire lorsque la copropriété n’a pas de conseil syndical. Surtout, son absence ne rend pas, à elle seule, la désignation irrégulière : le texte écarte expressément cette sanction, et n’impose aucune périodicité fixe. Le détail de la procédure figure dans l’article dédié.

1. Informations générales : les repères qui commandent vos suppléments

La première rubrique paraît formelle. Elle ne l’est pas : c’est elle qui fixe les repères servant, plus loin, à facturer les dépassements.

Identification du syndic et de la copropriété. Vérifiez la raison sociale, le numéro d’identification et la carte professionnelle du cabinet, ainsi que l’adresse, le numéro d’immatriculation et le nombre de lots de la copropriété. Une erreur sur le nombre de lots fausse la comparaison, ou trahit une offre montée à la hâte. Les mentions de la fiche doivent coïncider avec celles du projet de contrat.

Durée. La fiche indique la durée proposée. C’est le contrat, lui, qui doit porter les dates calendaires de prise d’effet et d’échéance du mandat — vérifiez qu’elles y figurent.

Heures ouvrables de référence. Ce sont elles qui déterminent le tarif normal et, à l’inverse, les majorations ou prestations facturées hors de ces plages. À ne pas confondre avec les horaires de disponibilité — accueil physique ou téléphonique, astreinte d’urgence, délai de réponse annoncé —, qui renseignent sur le service rendu mais ne servent pas de base au calcul des suppléments.

2. Le forfait de gestion courante

Le contrat type repose sur un principe simple : la gestion courante est couverte par un forfait annuel, et seules les prestations expressément listées peuvent être facturées en supplément.

Relèvent du forfait la tenue de la comptabilité, l’organisation de l’assemblée générale annuelle, la gestion du compte bancaire du syndicat et l’accès aux documents dématérialisés. Les frais administratifs courants — reprographie, affranchissement, secrétariat — n’ont pas à être refacturés séparément. Rappelons que l’obligation de compte séparé (article 18 de la loi) ne dépend d’aucun nombre de lots dans les copropriétés d’habitation.

La rubrique « forfait » de la fiche se lit ensuite ligne à ligne :

• le montant annuel, en HT et en TTC : comparez les montants TTC, et sur une même période de référence, pour neutraliser une durée d’engagement différente ;
• la révision : un indice nommé, une formule et une date de référence — méfiez-vous d’une clause vague ;
• les visites de l’immeuble : leur nombre, mais aussi leur durée, la présence éventuelle du président du conseil syndical et surtout la remise d’un compte rendu écrit — des visites comptées sans rapport exploitable ne valent pas grand-chose ;
• l’assemblée générale annuelle : la durée et la plage horaire incluses, puis le coût des dépassements de durée ou d’horaire ;
• les prestations incluses : assemblées supplémentaires et réunions avec le conseil syndical éventuellement comprises dans le forfait, qui ne seront alors pas refacturées.

3. Les prestations particulières non comprises dans le forfait

Pour la gestion du syndicat, seules les prestations particulières limitativement énumérées par le contrat type peuvent donner lieu à une rémunération complémentaire au forfait. La règle vaut pour ce périmètre : elle ne couvre ni les frais imputables à un seul copropriétaire, ni les honoraires de travaux votés séparément. Dire « tout ce qui n’est pas dans la liste est gratuit » serait donc excessif.

Vous lirez souvent un nombre précis de prestations. Ne l’invoquez jamais comme une donnée figée : la liste bouge, et récemment. Le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025 a modifié les deux annexes du décret de 1967 — le tableau « Autres prestations » de l’annexe 1 et la liste limitative de l’annexe 2, où il insère une prestation liée à l’emprunt collectif. Ces modifications s’appliquent aux contrats conclus après son entrée en vigueur, et aux contrats en cours seulement si un avenant est signé entre les parties. Depuis le 25 décembre 2025, les nouveaux contrats utilisent la version modifiée ; votre contrat actuel peut encore présenter l’ancienne liste. Elles portent sur le contrat type et les prestations particulières, pas nécessairement sur chaque ligne du modèle de fiche de 2021 : avant comparaison, vérifiez la cohérence entre la fiche, le contrat proposé et la version réglementaire applicable.

Là encore, la fiche aligne des lignes comparables :

• le coût horaire unique ou le tarif forfaitaire selon la prestation : comparez le montant TTC et le taux éventuellement majoré hors heures ouvrables — une offre peut afficher des forfaits attractifs et un coût horaire élevé ;
• les réunions et visites supplémentaires : assemblée supplémentaire, réunion supplémentaire du conseil syndical, visite supplémentaire ;
• les prestations liées à un sinistre : déplacement, mesures conservatoires, assistance à expertise, suivi auprès de l’assureur — un poste qui peut peser lourd dans un immeuble sinistré ;
• les litiges et contentieux : mise en demeure d’un tiers, constitution puis suivi du dossier transmis à l’avocat ou au commissaire de justice.

Les honoraires de travaux obéissent à un régime propre. L’assemblée qui décide des travaux vote aussi la rémunération du syndic à ce titre, lors de la même assemblée et aux mêmes règles de majorité : le professionnel ne la fixe pas seul. Elle s’exprime en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon leur importance. La loi ne fixe aucun taux : tout barème chiffré n’est qu’un repère de marché. Ces honoraires ne se justifient que pour les travaux visés à l’article 18-1 A de la loi et à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 ; l’entretien courant relève du forfait — examinez toutefois la prestation exacte plutôt que d’écarter en bloc tout « entretien ».

Un manquement à l’article 18-1 A — contrat non conforme au contrat type, projet non accompagné de sa fiche — expose le syndic à une amende administrative plafonnée à 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Ce manquement peut être signalé à l’autorité administrative compétente ; la sanction éventuelle ne remplace ni la transmission de la fiche ni la réparation d’un préjudice.

4. Les prestations imputables au seul copropriétaire concerné

La dernière rubrique ne concerne pas la copropriété entière, mais un copropriétaire déterminé — souvent le vendeur ou un débiteur. L’article 10-1 de la loi en pose le principe : certains frais sont imputables au seul copropriétaire concerné.

• Les frais de recouvrement — mise en demeure, relance — engagés pour recouvrer une créance justifiée à son encontre. Leur imputation suppose qu’il s’agisse de frais nécessaires, dans les cas prévus par l’article 10-1 : ce n’est pas un forfait libre.
• L’état daté, dû par le copropriétaire vendeur lors d’une mutation. Les frais d’établissement sont plafonnés : à la date de vérification de cet article, ce plafond est de 380 € TTC (décret n° 2020-153 du 21 février 2020, en vigueur depuis le 1er juin 2020). C’est un maximum, pas un tarif : une offre peut prévoir moins, et le comparer fait partie de l’exercice. Comme tout montant fixé par décret, il peut changer — vérifiez-le si vous lisez cet article longtemps après sa date de vérification.
• L’assemblée générale demandée par un ou plusieurs copropriétaires pour l’examen de questions touchant leurs seuls droits ou obligations : son coût leur est imputable, un point à ne pas négliger dans une petite copropriété.

Une grille calquée sur la fiche

Le tableau ci-dessous ne compare pas des prix mais des écarts de périmètre, rubrique par rubrique. Reportez en face de chaque ligne les montants du contrat en cours et de l’offre concurrente : la colonne de droite dit quoi vérifier, pas quoi conclure.

Rubrique	Ligne	Point de contrôle
Informations générales	Durée du contrat	Même période comparée
Informations générales	Heures ouvrables	Base des futures majorations
Informations générales	Horaires de disponibilité	Accueil et astreinte réels
Forfait	Forfait annuel TTC	Comparaison à période égale
Forfait	Révision	Indice, formule, date de référence
Forfait	Visites	Nombre, durée, compte rendu écrit
Forfait	Assemblée annuelle	Durée et plage incluses
Forfait	Réunions du conseil syndical incluses	Nombre et durée
Prestations particulières	Coût horaire TTC	Tarif unique, majoration hors horaires
Prestations particulières	Assemblée ou visite supplémentaire	Tarif ou temps passé
Prestations particulières	Gestion de sinistre	Déplacement, expertise, suivi
Prestations particulières	Contentieux	Constitution et suivi du dossier
Prestations particulières	Honoraires de travaux	Caractère dégressif, seuils et taux
Prestations au copropriétaire	Recouvrement (mise en demeure)	Frais nécessaires, article 10-1
Prestations au copropriétaire	État daté	Montant comparé au plafond en vigueur
Prestations au copropriétaire	AG demandée par un copropriétaire	Coût total imputé

Reconstituer un coût annuel probable

Comparer ligne à ligne ne suffit pas : c’est la somme qui décide. Distinguez trois niveaux, pour ne pas mélanger ce qui est certain et ce qui est supposé :

coût certain   = forfait annuel + prestations déjà décidées ou inévitables pour l'exercice
coût probable  = coût certain   + dépassements observés sur vos derniers exercices
coût haut      = coût probable  + prestations exceptionnelles plausibles
                                  (sinistre, contentieux, travaux)

C’est le coût probable qui départage deux offres ; le coût haut, lui, dit laquelle encaisse le mieux une mauvaise année. Ce dernier n’est pas une provision comptable, seulement un scénario.

L’exercice renverse souvent le classement. Exemple, avec des montants d’illustration :

Donnée	Offre A	Offre B
Forfait annuel	8 400 €	9 100 €
Durée d’assemblée incluse	2 h	4 h
Visites incluses	2	4
Dépassements d’assemblée probables	900 €	0 €
Visites supplémentaires probables	500 €	0 €
Coût annuel probable	9 800 €	9 100 €

L’offre la moins chère sur le forfait est la plus chère à l’arrivée, de 700 €. Ces chiffres illustrent une méthode, ils ne sont pas une moyenne de marché : refaites le calcul avec votre historique. Méfiez-vous enfin du coût par lot : il ne compare que des copropriétés de complexité voisine.

Checklist avant le vote

• Chaque projet de contrat est accompagné de sa fiche d’information sur les prix
• Les projets de contrat sont joints à la convocation
• Le forfait est comparé à périmètre égal, pas en valeur absolue
• Chaque prestation particulière facturée est rapprochée de la liste réglementaire en vigueur
• Le caractère dégressif des honoraires de travaux est explicite
• Le montant de l’état daté est comparé au plafond en vigueur ce jour
• Les dates de prise d’effet et d’échéance du mandat figurent au contrat
• La clause de révision du forfait est lue et son indice identifié

Ce que la fiche ne dit pas

La fiche standardise des prix et des périmètres. Elle ne dit rien de la qualité d’exécution, de la stabilité du gestionnaire affecté à votre immeuble, du délai de réponse réel, de la tenue de la comptabilité ni des moyens humains du cabinet.

Prendre un outil de standardisation tarifaire pour un outil de sélection est l’erreur qui coûte le plus cher : on choisit un tarif, on hérite d’une gestion. Si le bilan de l’année vous a conduit jusqu’ici, la suite se joue dans le changement de syndic.

À retenir

La fiche d’information sert à comparer des périmètres, pas des prix, et se lit dans l’ordre de ses quatre rubriques : informations générales, forfait, prestations particulières, prestations imputables au seul copropriétaire. Le forfait couvre la gestion courante ; seules les prestations d’une liste limitative se facturent en plus ; les honoraires de travaux sont dégressifs et votés. Tout le reste — nombre de prestations, plafond de l’état daté — est un chiffre réglementaire qui bouge, et qu’on vérifie le jour où l’on s’en sert. Le contrat, lui, reste le seul document qui fixe l’ensemble des engagements.

Questions fréquentes

À quoi sert exactement la fiche d’information sur les prix ?

Elle accompagne chaque projet de contrat de syndic établi conformément au contrat type, ce que prévoit l’article 21 de la loi de 1965 pour la mise en concurrence. Son format identique d’un cabinet à l’autre permet de confronter les offres ligne à ligne, dans l’ordre de ses quatre rubriques.

Quelle différence avec le contrat et avec la fiche synthétique ?

La fiche résume les principales données tarifaires ; le projet de contrat (contrat type) fixe l’ensemble des engagements et détaille seul les conditions d’exécution. La fiche synthétique (article 8-2), elle, décrit l’immeuble et n’a aucune fonction tarifaire : c’est un document distinct, à ne pas confondre avec la fiche d’information (article 18-1 A).

Quels suppléments faut-il comparer ?

Pour la gestion du syndicat, seules les prestations particulières limitativement énumérées par le contrat type peuvent être facturées en plus du forfait : coût horaire ou forfaitaire, réunions et visites supplémentaires, gestion de sinistre, contentieux. À part, les honoraires de travaux sont votés et dégressifs, et certains frais (recouvrement, état daté) sont imputables au seul copropriétaire concerné (article 10-1).

Le montant de l’état daté est-il plafonné ?

Oui. À la date de vérification, ce plafond est de 380 € TTC (décret n° 2020-153 du 21 février 2020). C’est un maximum, pas un tarif : une offre peut prévoir moins. Comme tout montant fixé par décret, il peut évoluer.

La mise en concurrence du syndic est-elle obligatoire tous les trois ans ?

Non. L’article 21 la rattache à l’assemblée appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel, sans périodicité fixe. Elle n’est pas obligatoire lorsque la copropriété n’a pas de conseil syndical, et l’assemblée peut en dispenser le conseil syndical par un vote à la majorité de l’article 25. Son absence ne rend pas, à elle seule, la désignation irrégulière.